Zentrum stärken, Quartiere schützen

Die 2017 lancierte Ortsplanungsrevision unter dem Namen O’mundo zeigt auf, wie sich Ostermundigen als Lebens- und Arbeitsort weiterentwickeln kann und soll. Mit O’mundo werden die behördenverbindlichen Richtpläne und die baurechtliche Grundordnung – sie besteht aus dem Baureglement und den Zonenplänen Siedlung, Infrastruktur und Landschaft – den Entwicklungen und Erfordernissen der Zeit angepasst. Die aktuelle Ortsplanung der Gemeinde stammt aus dem Jahr 1995. O’mundo setzt die Rahmenbedingungen für die baulichen Veränderungen in den nächsten 15 Jahren und darüber hinaus.

Unter Einbezug der Bevölkerung erarbeitete die Gemeinde in den Jahren 2018 bis 2020 die Räumliche Entwicklungsstrategie (RES), die seit Oktober 2021 in Kraft ist. Die RES ist der behördenverbindliche Richtplan der Gemeinde für die Bereiche Siedlung, Verkehr und Landschaft/Grünräume und ersetzt die entsprechenden Richtpläne. Die RES legt das langfristige Zukunftsbild für die Gemeinde fest und definiert die in kürzerer Frist umsetzbaren Vorhaben an zentralen Orten (z.B. Bahnhof), die der Ortsentwicklung wesentliche Impulse verleihen sollen. Die RES gibt für die räumliche Entwicklung in einzelnen Arealen und in der Gesamtgemeinde sechs strategische Leitsätze vor:

• «Innere Entwicklung als Chance begreifen und nutzen»
• Netz(e) und Ort(e) klären, festigen und neu schaffen!
• Quartiere und «zentrale Baustellen» gebietsspezifisch stärken und entwickeln!
• Landschaft(en) erhalten, vernetzen und aufwerten!
• Mobilität(en) nachhaltig und ortsverträglich gestalten!
• Nachbarschaft(en) und Partnerschaft(en) gestalten!

Die Vorgaben der RES werden nun in der dritten und letzten Phase von O’mundo in eine neue baurechtliche Grundordnung (Zonenplan, Schutzzonenplan, Infrastrukturzonenplan, Baureglement) «gegossen». Der seit 2017 rechtskräftige Zonenplan Naturgefahren bleibt unverändert. Was nun erarbeitet wird, ist später für alle Grund- und Liegenschaftsbesitzende und für die Gemeinde verbindlich und bei künftigen Bau- und Renovationsvorhaben massgebend.

Vom 8. Mai bis 1. Juli 2024 hatten alle Interessierten die Möglichkeit, sich zu den Vorschlägen für die neue baurechtliche Grundordnung schriftlich zu äussern; diese umfasst das Baureglement und die Zonenpläne Siedlung, Landschaft/Ökologie und Infrastruktur. Eingegangen sind insgesamt 70 Stellungnahmen. In einigen Punkten hat der Gemeinderat aufgrund der Stellungnahmen die Zonenpläne und das Baureglement gegenüber der Mitwirkungsvorlage präzisiert und ergänzt und das angepasste Paket (Baureglement, Zonenpläne Siedlung, Landschaft/Ökologie und Infrastruktur, Erläuterungsbericht und Mitwirkungsbericht) am 15. Oktober 2024 schliesslich für die kantonale Vorprüfung verabschiedet. Gestützt auf das Ergebnis der Vorprüfung – diese dauert mehrere Monate – wird er die Vorlage bereinigen und voraussichtlich im Frühherbst 2025 öffentlich aufgelegen. Der Grosse Gemeinderat berät das Geschäft nach heutigem Fahrplan im Winter 2025 und die Volksabstimmung findet Anfang 2026 statt.

Die Arealentwicklungen als Eckpfeiler der Ortsentwicklung werden in den Zonenplänen abgebildet. Um ortsspezifische, qualitativ hochstehende Gesamtlösungen zu ermöglichen, wird die Entwicklung grösserer Areale – z.B. Tell, Bahnhof und Coop-Areal – zeitlich separat ausserhalb der Ortsplanungsrevision abgewickelt. Die Vorgaben für die Areale – meist in Form einer Zone mit Planungspflicht – sind also mehrheitlich nicht Bestandteil des neuen Baureglements.

Für die gesunde Entwicklung der Gemeinde ist die Schaffung von neuem Wohn- und Arbeitsraum unerlässlich. Die Zahl der Kleinhaushalte wächst aufgrund der fortschreitenden Individualisierung der Gesellschaft (Singles, Alterung), wodurch der Wohnflächenbedarf steigt. Schon allein um die heutige Bevölkerungszahl zu halten, muss Ostermundigen also ein Mindestmass an neuem Wohnraum ermöglichen. Zusätzlich nimmt die Wohnbevölkerung gesamtschweizerisch zu. Idealerweise entsteht neuer Wohnraum in und um die grossen Städte, wo kurze Wege möglich sind: Die Menschen sind hier im Alltag grösstenteils mit Bus, Tram, Zug, Velo oder zu Fuss unterwegs. Die Infrastruktur ist schon gebaut oder der Ausbau beschlossen oder geplant.

Ostermundigen setzt mit der Ortsplanungsrevision in vorbildlicher Weise auf eine ressourcenschonende Entwicklung: O’mundo ermöglicht ein Wachstum, ohne dafür neues Bauland einzuzonen. So wird das Gebot der haushälterischen Bodennutzung durch innere Verdichtung umgesetzt, welches das revidierte eidgenössische Raumplanungsgesetz von 2014 vorgibt. Die Stimmberechtigten von Ostermundigen haben die Gesetzesrevision seinerzeit mit über 70% Ja-Stimmen gutgeheissen.

In Ostermundigen gibt es viele Gebäude aus den 1960er- und 1970er-Jahren mit Sanierungsbedarf und Wohnungen, die nicht mehr den heutigen Standards entsprechen. In den nächsten Jahren wird voraussichtlich viel um- und neugebaut, die sanierten und neuen Häuser mit ihren Aussenräumen werden Ostermundigen für die kommenden Generationen prägen. O’mundo bestimmt damit massgeblich, wie der Lebensraum Ostermundigen in den nächsten Jahrzehnten aussehen wird.

Mit der Ortsplanungsrevision kann sich Ostermundigen nachhaltig weiterentwickeln. Die Vielfalt nimmt zu, die Altersdurchmischung verbessert sich, die Frei- und Grünräume werden aufgewertet, die Lebensqualität steigt. Die Dynamik bietet die Chance, die Gemeinde mittelfristig finanziell zu stärken. Neubauten, Sanierungen und Erweiterungen ziehen meist Neuzuzügerinnen und Neuzuzüger aus dem Mittelstand an. Schon die bauliche und soziale Entwicklung der letzten Jahre hat die Gemeinde belebt. Ostermundigen hat zunehmend eine regionale Zentrumsfunktion und wird dadurch als Wohnstandort attraktiver. Noch liegt der harmonisierte Steuerertrag aber pro Kopf rund 12 Prozent unter dem kantonalen Durchschnitt. Für den sozialen Zusammenhalt ist es zentral, dass die weitere Entwicklung rücksichtsvoll und gestaffelt erfolgt. Auch künftig wird es in Ostermundigen Wohnraum für alle Budgets geben.

«Mehr Stadt erfordert mehr Dorf» – und «Mehr Dorf erfordert mehr Stadt»: Das ist die Leitplanke, welche die Räumliche Entwicklungsstrategie (RES) vorgibt. Ostermundigen besteht einerseits aus grünen, dörflichen Quartieren mit Ein- und grossen Mehrfamilienhäusern und viel Grün als besonderem Merkmal: Gärten, Bäume, Hecken und Rasenflächen. Anderseits hat die Gemeinde entlang der Bernstrasse eine durch Betriebsamkeit, Verkehr, Einkaufsmöglichkeiten und ÖV-Haltestellen geprägte urbane Seite, welche auch baulich gestärkt werden soll. So kann Ostermundigen einer breiten Bevölkerung mit unterschiedlichen Bedürfnissen ein Zuhause bieten. Die dörflich grünen und die städtischen Quartiere profitieren voneinander und ergänzen sich; sie sind gegenseitig  zu Fuss in wenigen Minuten erreichbar. Daneben gibt es auch in Zukunft Gewerbe- und Industriegebiete.

Mit der Revision der Nutzungsplanung schafft die Gemeinde die Voraussetzungen, damit die heutigen Qualitäten gestärkt und weiterentwickelt werden. In den dörflichen Quartieren werden die grosszügigen Grünflächen vor unerwünschten Eingriffen geschützt und aufgewertet. Die Liegenschaftsbesitzenden erhalten im Sinn der haushälterischen Bodennutzung mehr Spielräume für einen qualitätsvollen Um- und Ausbau ihrer Häuser, wobei die Identität des Quartiers gewahrt wird.

Quantitativ entwickeln soll sich Ostermundigen vor allem im urbanen Teil, also beim Bahnhof und im Korridor der Bernstrasse. Im Vordergrund stehen die Gebiete Bernstrasse, Bahnhof und Tell. Ziel ist, die Bernstrasse durch eine dichte und höhere Bebauung als Lebensader der Gemeinde zu stärken und den Strassenraum zu einem attraktiven Aufenthaltsort aufzuwerten. Ostermundigen soll hier städtischer werden. Mit der Konzentration der baulichen Hauptentwicklung in diesem Gebiet bietet sich die Chance, die Funktion der Bernstrasse als Zentrum von Ostermundigen zu stärken und gleichzeitig Wachstumsdruck von den dörflichen Quartieren wegzunehmen. Die Massnahmen werden abgestimmt mit dem Tramprojekt, das den Raum Bernstrasse stark verändern wird.

Überall in der Gemeinde sollen ansprechende Freiräume entstehen: Quartierplätze zur Nachbarschaftspflege und kleine «Parks» ebenso wie eine «Promenade» mit schattenspendenden Bäumen entlang der Bernstrasse. Die Menschen sollen sich auf den Strassen und in den Quartieren gerne bewegen, aufhalten und austauschen. Die Ortsplanungsrevision will ermöglichen, dass naturnahe, grüne Räume die Gemeinde durchziehen und Fusswege die verschiedenen Quartiere feinmaschig miteinander verbinden. Ostermundigen soll auch in Zeiten des Klimawandels ein Ort mit hoher Lebensqualität sein.

Die Stossrichtung der angestrebten Ortsentwicklung lässt sich so zusammenfassen: klarere Profilierung der Gemeindegebiete als entweder städtisch oder dörflich, Konzentration der baulichen Verdichtung entlang der Bernstrasse und in grösseren Arealen, Erhalt und Stärkung der Freiraumqualitäten in den Quartieren, bessere Verbindung und Aufwertung von Grün- und Freiflächen.

Die Ortsplanungsrevision O’mundo schafft schwergewichtig entlang der Bernstrasse und rund um den Bahnhof Möglichkeiten für die weitere Siedlungsentwicklung. An diesen zentralen und mit dem öffentlichen Verkehr bestens erschlossenen Lagen ist das Potenzial für die bauliche Entwicklung am grössten. Wie viel tatsächlich gebaut wird, hängt von der Initiative der privaten Grundeigentümerschaften ab.

Verschiedene Arealentwicklungen und Bauprojekte laufen bereits oder sind aufgegleist. Im Zuge der grösseren Arealentwicklungen ist bis 2040 mit rund 1‘080 zusätzlichen Einwohnerinnen und Einwohnern zu rechnen. Im übrigen Gemeindegebiet dürften die Nutzungspotenziale zu etwa 5% ausgeschöpft werden, wie Erfahrungen in anderen Gemeinden nahelegen; das entspricht einer Zunahme um rund 920 Personen. Insgesamt würde somit die Bevölkerung bis 2040 um rund 2'000 Einwohnerinnen und Einwohner steigen, also von heute 18'400 auf 20'400 (+11%). Im gleichen Zeithorizont ist mit rund 1'090 zusätzlichen Arbeitsplätzen zu rechnen.

Die angestrebte bauliche Entwicklung findet im bestehenden Siedlungsgebiet statt. Deshalb entstehen für die Gemeinde keine wesentlichen Infrastrukturkosten. Einzig beim Schulraum sind aufgrund des Bevölkerungswachstums Mehrkosten zu erwarten. Auf der Einnahmenseite ist damit zu rechnen, dass insbesondere die Arealentwicklungen sowie Gesamtsanierungen von Kleinquartieren sich positiv auf das Steuersubstrat auswirken werden. Die Steuereinnahmen erhöhen sich allein schon durch den Bevölkerungszuwachs. In den Arealen entstehen mehrheitlich Mietwohnungen, was erfahrungsgemäss rasch zu Mehreinnahmen führt – im Gegensatz zu Eigentumswohnungen, bei denen sich das Steuersubstrat durch den Abzug von Schuldzinsen und später von werterhaltenden Investitionskosten in der Regel reduziert.

Der neue Wohnraum ist auf den Mittelstand ausgerichtet; langfristig wird sich dadurch der Bevölkerungsmix verändern und der prozentuale Anteil von Tiefverdienenden und Sozialhilfebeziehenden sinken. Steuereinnahmen und Einnahmen aus der Mehrwertabschöpfung auf der einen Seite und Mehrkosten für die Infrastruktur auf der anderen dürften sich die Waage halten bzw. für die Gemeinde eine leicht positive Bilanz ergeben.

Nach der Jahrtausendwende gingen in Ostermundigen die Zahlen der Schülerinnen und Schüler zum Teil deutlich zurück. Mit der Umsetzung der Arealentwicklungen u.a. «Schmetterling», «Oberfeld», «Sommerrain», aber auch als Folge des Generationenwechsels in einigen Quartieren nahm der Schulraumbedarf seit Mitte der 2010er-Jahre wieder stark zu. Zusätzlich veränderten sich die Anforderungen an den Schulraum. Um den langfristigen Bedarf an Schulraum fundiert zu eruieren, setzte der Gemeinderat eine Spezialkommission ein, die einen Bericht zur Schulraumplanung unter Einbezug von Fachpersonen erstellte. Das im Jahr 2019 genehmigte Konzept dient als Basis für den Um- und Ausbau der Schulanlagen Mösli und Rothus und für den Bau einer Dreifachhalle im Mösli. Aufgrund der aktualisierten Planungsdaten der Ortsplanungsrevision O’mundo und der Bildungsstrategie wird die Bedarfsstudie von 2019 nun überprüft. Das Resultat wird 2025 vorliegen. Im Zuge der seit Mitte der 2010er-Jahre wieder steigenden Anzahl Schülerinnen und Schüler beschloss der Gemeinderat bereits, die Schulanlage Rothus wieder in Betrieb zu nehmen. Zuvor hatte er die Anlage während zehn Jahren mangels genügender Auslastung vermietet. Die Schülerinnen und Schüler wurden in der Schulanlage Dennigkofen unterrichtet.

Die Einnahmen aus der Mehrwertabgabe sind über einen längeren Zeithorizont schwer zu schätzen. Der aktuelle Finanzplan der Gemeinde rechnet bis 2030 für die bis dann realisierten Arealentwicklungen mit Mehrwertabgaben von rund 10 Mio. Franken; einen Teil davon muss die Gemeinde selbst leisten, da auch Gemeindeland von der Aufzonung betroffen ist. Eine allfällige Mehrwertabschöpfung aufgrund der Revision der baurechtlichen Grundordnung ist im Finanzplan noch nicht erfasst, da zuerst abzuklären ist, in welchen Gebieten die Ortsplanungsrevision einen Mehrwert für Grundeigentümer schafft. Das Reglement, das die Grundlage zur Abschöpfung von Mehrwerten bildet, wird gegenwärtig grundlegend überarbeitet. Das neue Reglement wird vor der öffentlichen Auflage von O’mundo in Kraft treten. Zuvor erhalten die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer einen Entwurf der Mehrwertabschöpfungs-Verfügung. Wer damit nicht einverstanden ist, kann eine Stellungnahme zur persönlichen Verfügung einreichen; ausserdem besteht die Möglichkeit, anschliessend Einsprache gegen die betreffende Aufzonung im Rahmen der öffentlichen Auflage von O’mundo einzureichen.