Viel Grün und neue Möglichkeiten

Ostermundigens Quartiere zeichnen sich heute durch viel Grün aus. Diesen Grünraum gilt es zu schützen, übt doch der steigende Wohnflächenbedarf einen hohen Druck zur baulichen Verdichtung aus. Mit dem heute gültigen Baureglement wären auf manchen Parzellen Bebauungen mit längeren und breiteren Gebäuden möglich, die – bei voller Ausschöpfung der Möglichkeiten – den Charakter eines Quartiers massiv verändern würden. Um das zu verhindern, sieht das neue Baureglement verschiedene Schutzmassnahmen vor. So gilt etwa die bisher nur für bestimmte Areale wirksame Grünflächenziffer neu für alle Wohn- und Mischzonen: Sie schreibt einen minimalen Grünflächenanteil von 55% pro Parzelle vor – das heisst, dass bei Neu-, An- und Ersatzbauten dieser Grünflächenanteil einzuhalten ist. Viel Grünraum ist nicht nur für den Quartiercharakter entscheidend, sondern ebenso für ein angenehmes Lokalklima: Ostermundigen soll auch in Zukunft ein Ort mit hoher Lebensqualität sein. Im Gegenzug erhalten die Grundeigentümerschaften mehr Spielraum bei Neu- und Ausbauten, im Wesentlichen in der Höhe bzw. in der Anzahl Geschosse.

Bei Neu- und Ersatzbauten sowie An- und Ausbauten ist der minimale Grünflächenanteil von 55% auf der betroffenen Parzelle einzuhalten. Damit wird sichergestellt, dass ein wesentlicher Teil der Parzelle unbebaut und so der Charakter des Quartiers erhalten bleibt. Das Baureglement legt fest, was genau als Grünfläche angerechnet wird und was nicht. Begrünte Flächen inklusive Bäume und Büsche, brachliegender Rohboden, unterkellerte Grün- und Rohbodenflächen, Teiche, Tümpel und Schwimmteiche, Versickerungsmulden: Das alles gilt ganz oder teilweise als Grünfläche. Dazu gehören zum Beispiel auch Trockenmauern, Steinhaufen, Totholzstrukturen, extensiv unterhaltene Stein- und Schottergärten mit Bepflanzung sowie An- und Kleinbauten mit intensiver Dachbegrünung mit mindestens 15 cm Substrataufbau. Nicht angerechnet werden versiegelte Flächen (z. B. Hauszugänge, Entsorgungs-, Park- und Sitzplätze), nicht sickerfähige Steingärten, Mauersteinkörbe oder Drahtschotterkasten (Gabionen), Kunstrasen, Holzroste und Pools.

Ein Anreizsystem soll dazu animieren, extensiv genutzte ökologische Flächen anzulegen, also etwa eine freiwachsende Wildhecke mit Saum oder eine extensiv bewirtschaftete Wiese. Wenn mindestens 15% der Parzellenfläche als extensiv genutzte ökologische Flächen ausgestaltet werden, lässt sich damit der vorgeschriebene Grünflächenanteil um 5% senken. Extensiv genutzte ökologische Flächen sind wenn möglich parzellenübergreifend und zusammenhängend anzuordnen. Für Kleintiere sollen diese Flächen durchlässig sein.

Die Grundeigentümerschaften sind weitgehend frei, wie sie die Vorgaben der Grünflächenziffer umsetzen. Bei Neupflanzungen werden keine Arten vorgeschrieben. Es dürfen also beispielsweise auch exotische Pflanzen sein, sofern sie nicht auf der Schwarzen Liste der invasiven und potenziell invasive Neophyten der Freisetzungsverordnung stehen. Einzig für die «ökologische Fläche» – sie muss 10% der Parzellenfläche ausmachen – dürfen nur ökologisch wertvolle, klimaresistente Pflanzen verwendet werden.

Eine Zählung hat gezeigt, dass der heutige Baumbestand in vielen Quartieren den im heutigen Baureglement definierten Mindestwert übertrifft. Ostermundigen verfügt insgesamt über einen sogenannten Kronendeckungsgrad von rund 20% – ein Fünftel der Fläche ist also oberhalb von 1,7 Meter über Boden im Sommer durch Vegetation überdeckt. Das neue Baureglement will sicherstellen, dass dies so bleibt und die Gebiete mit weniger Bäumen dem guten Beispiel folgen.

Deshalb ist bei Neu- und Ersatzbauten und bei Bauvorhaben, die mit einer Aussenraumumgestaltung verbunden sind, künftig pro volle 200 m2 Fläche mindestens ein hochstämmiger, standortheimischer Baum zu erhalten oder zu pflanzen; heute fordert das Baureglement einen Baum pro volle oder angefangene 500 m2. Sofern die geforderte Anzahl Bäume aufgrund von anderen kommunalen oder übergeordneten Bestimmungen nicht auf der eigenen Parzelle gepflanzt werden können, kann die Baubewilligungsbehörde die geforderte Anzahl Bäume reduzieren.

Bei Neuanpflanzungen sind nur hochstämmige Bäume mit einem bestimmten Wert für Käfer, Schmetterlinge, Wildbienen, Vögel und Säugetiere erlaubt (Biodiversitätsindex). Werden diesbezüglich besonders wertvolle Bäume gepflanzt, reduziert sich die Baumkronenziffer auf 1 Baum pro volle 250 m2. Bei Neupflanzungen von Bäumen und Pflanzen sind keine invasiven Neophyten gestattet – der alte Kirschlorbeer beispielsweise darf stehen bleiben, ein neuer darf nicht gepflanzt werden.

Auch in den dörflichen Quartieren soll eine bauliche Entwicklung möglich sein. Beim Um- und Ausbau ihrer Liegenschaft erhalten die meisten Grundeigentümerschaften gegenüber heute mehr Spielraum. So soll es baulich zum Beispiel einfacher werden, das Zusammenleben von mehreren Generationen unter einem Dach zu realisieren. Konkret ist vorgesehen, die eingeschossige Wohnzone durch eine zweigeschossige abzulösen. Die Gebäude können dadurch in die Höhe wachsen. Zudem wird die zulässige maximale Fassadenhöhe leicht vergrössert. In den übrigen Wohnzonen erhalten die Grundeigentümerschaften bei Neu- und Ausbauten ebenfalls mehr Spielraum, im Wesentlichen ebenfalls in der Höhe bzw. in der Anzahl Geschosse. Dank der Grünflächenziffer gehen künftige Erweiterungen nicht zulasten des Grünraums, wie das nach heutigem Recht möglich wäre. Unter dem Strich bleibt die mögliche Ausnutzung etwa gleich. Wo die neuen Nutzungsmöglichkeiten zu einer Wertsteigerung führen, wird diese in den allermeisten Fällen unter der Schwelle für die Mehrwertabgabe liegen.

Schöpft eine Eigentümerschaft das Ausbaupotenzial aus, kann das Erscheinungsbild eines Kleinquartiers vorübergehend teilweise weniger einheitlich sein. Sobald weitere Eigentümerschaften die neuen Möglichkeiten umgesetzt haben, ist die Homogenität wiederhergestellt. Insgesamt verändern künftige Eingriffe die Quartiere weniger als im heutigen Regime, in dem für das Bauen in den Quartieren allein die Grenzabstände und die maximalen Längen und Breiten der Gebäude massgebend sind. Dafür sorgt insbesondere die Grünflächenziffer für die Wohn- und Mischzonen: Dank viel Grünraum bleibt das Gefühl der Weite erhalten, obwohl bspw. eingeschossige Häuser um ein Geschoss erhöht werden dürfen. In Einzelfällen kann dadurch die Sicht des Nachbarn beeinträchtigt werden, wobei diese Gefahr dank der grosszügigen Grünflächen sehr klein ist.